购买法拍房后，起诉要求租客搬离被法院驳回

购买法拍房后，起诉要求租客搬离 法院：对房屋存在租约明知，应当接受权利瑕疵

    法拍房因其起拍价一般低于市场价，大大节省购房成本而受到不少购房者青睐。然而，法拍房也可能存在有长期租约、腾退难等风险。那么，购得的法拍房带有租约，能否起诉请求排除妨害，即要求承租人搬离呢？近日，重庆市渝北区人民法院审结一起因法拍房引发的侵权纠纷，判决驳回原告排除妨害的诉讼请求。

    2022年6月，某法院裁定拍卖被执行人张某甲、姚某名下位于重庆市某处的房屋。同年12月30日，该院委托评估公司就该房屋进行评估后作出了评估报告。该报告载明：涉案房屋目前已出租给某公司，租用期限为十年，自2018年4月18日起算……房屋目前出租作办公使用。

    2023年7月，法院就该房屋在司法拍卖平台发布拍卖公告，公告载明了前述房屋带有租约情况，并附有房屋租赁协议、房屋现状照片。

    同月，原告张某乙以48万余元的价格成功拍得该房屋，并取得不动产权证书。之后，张某乙认为法院拍卖公告披露的租约系虚假租约，不能对抗房屋所有权人，遂诉至法院，要求承租方某公司搬离涉案房屋并支付房屋非法占有期间的占用费。

    法院审理后认为，法院发布的拍卖公告中已经披露了涉案房屋带有租约的情况，且披露了租约的详细信息及房屋详情照片。同时，公告亦明确“标的物以实物现状为准，本院不承担本标的物瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，详细情况可向物业及相关部门了解，未看样的竞买人视为对本标的物的实物现状的确认，责任自负”，故原告在竞拍涉案房屋时，对房屋存在租约是明知的，应当接受该种权利瑕疵。被告某公司依据与被执行人张某甲签订的租赁合同占有涉案房屋，系合法占有、有权占有。法院遂判决驳回原告张某乙的诉讼请求。该案宣判后，张某乙提起上诉。重庆市第一中级人民法院审理后判决驳回上诉，维持原判。

■法官说法

    本案中，评估报告、拍卖公告、拍卖须知均清楚、详细载明了涉案房屋租赁情况，购房者参加拍卖应当视为接受房屋租赁的瑕疵情况。原告张某乙通过参与司法拍卖取得了案涉房屋的所有权，应受拍卖时房屋存在租赁关系的约束，事后再以租约虚假不能对抗房屋所有权人为由要求承租人搬离的，不能得到支持。法官提醒，对于有意购买法拍房的消费者，应在参拍前对房源和竞拍规则进行充分的调查和了解，确保自身权益不受损害。

来源：中国法院网

记者 刘洋 通讯员 王京 赵莉