多元化布局 绿地香港资本腾挪冲刺千亿

　　张玉，方超

　　曾高喊着未来3~5年冲击千亿目标的绿地香港控股有限公司（00337.HK，以下简称“绿地香港”）正在积极调整自己的债务结构。

　　8月21日晚间，绿地香港发布了2019年度中期业绩报告。2019年上半年公司实现净利润8.8亿元人民币，同比增长90%，归属母公司利润7.06亿元人民币，同比增长113%。此外，由于总体债务优化，上半年绿地香港净负债率为50%，较去年末下降38个百分点。

　　而与高速增长相对应的，据报道，在8月22日举行的业绩发布会上，绿地香港董事局主席兼行政总裁陈军曾表示，绿地香港正在进入一个平缓增长期。另据绿地香港内部管理层透露，主动调整了债务结构后，将扩大下半年的腾挪空间：“我们充分准备了弹药，有好的机会就出手。”

　　9月18日，绿地香港发布公告称，其间接全资子公司已赢得透过拍卖提交的投标，向卖方收购地段编号为澄地2019-C-13的地块，代价为8.28亿元。此外，不久前，绿地香港还斥资17.279亿元竞得苏州地块以及为位于常州的合营企业提供运营资金8.2亿元。

　　同时值得注意的是，在房地产行业进入发展下半场之际，绿地香港积极推进的“房地产+”战略似乎仍未取得令人满意的回报。

　　对于业绩及企业发展相关问题，近日，《中国经营报》记者致电致函绿地香港相关负责人，截至发稿，未收到回复。

　　积极降债

　　“基于上半年良好的回款，我们上半年在债务结构上做了很大的调整，用一部分货币资金归还了美元债，进而使境外借款占比大幅减少。曾经最高时占到76%的境外借款，在6月30日已经降低至38%。因为人民币贬值而造成的汇兑损失，由此大幅减少。”绿地香港董事会秘书雷雨在接受媒体采访时表示。

　　一个不容忽视的事实是，近年来，绿地香港一直保持着较高的负债率。数据显示，2013~2018年间，绿地香港的净负债率分别为100%、155%、172%、121%、84%及88%。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦向记者表示，绿地香港此次负债比率大幅下降，主要在于其部分项目出售有比较大的资金回笼。

　　记者注意到，今年7月18日，绿地香港控股有限公司发布公告，宣布股东特别大会已审议通过了出售上海五里置业有限公司100%权益的议案。据悉，该笔交易价格预计不少于人民币28亿元。出售所得款项将作为一般运营资金及日后发展所需资金。有观点指出，此次项目股权转让很大程度上是绿地加快商业项目去化回笼资金的举措。

　　“适度保持一定的杠杆和负债率，对于资产的进一步收益是有帮助的。因为敢借资产就意味着敢进行一个投资，而投资总会有回报的。当然负债不能保持太高。跟内地房企动辄80%的负债率相比，绿地香港50%的负债率要低很多。控制在70%左右是风险和营收比较好的平衡。”卢文曦表示。

　　积极降负债的同时，上半年绿地香港在拿地方面也相对谨慎。绿地香港业绩报告显示，2019年上半年，公司仅在5个城市收购6幅地块，建筑面积共计268万平方米。截至中期业绩公布日，集团拥有土地储备2010万平方米。

　　值得注意的是，陈军在接受媒体采访时提及，下半年如果有好的加仓机会，会适当提高负债比率，以此换取未来的收益空间。

　　8月28日，绿地香港间接全资附属苏州绿杰置业有限公司斥资17.279亿元竞得苏州吴江地块。9月2日，绿地香港发布公告，公司全资子公司祥凯与常州黑牡丹置业有限公司于当日订立合营协议，并须向合营企业提供最多为8.224亿元的运营资金。9月18日，绿地香港发布公告称，公司间接全资子公司以8.28亿元代价竞得江苏省江阴市一宗地段编号为澄地2019-C-13的地块。

　　不过，在业内人士看来，绿地香港内地投资规模的扩大无法避免和A股上市平台的同业竞争。同策研究院总监张宏伟分析指出，类似布局确实与绿地集团A股上市平台绿地控股存在同业竞争的问题，但并不严重。

　　“跟香港上市平台来比，绿地A股的平台要大得多，香港平台很小，二者不在一个能级上。对于绿地集团来讲，香港平台可以在香港或者境外发展相关业务，境内A股平台主要是在内地发展业务。二者更多是这种区别。”张宏伟同时补充表示，从更多考量上来讲，两个上市平台是从不同融资渠道获得资金的问题，“也就是当国内融资渠道收紧的时候，它还可以从境外获得融资。可以有更多的对冲或者是平衡。”

　　2018年度在香港举行的业绩发布会上，陈军曾经在接受媒体采访时透露，绿地香港计划在3~5年内实现1000亿元的销售目标。与去年相比，绿地香港今年大幅度降负债的举动在业内人士看来似乎有些保守。

　　在卢文曦看来，千亿是一个重要指标，过了这个门槛，发展相对来说才会进入平稳期。否则就会处于在生死线挣扎的状况。因为千亿以下是很容易被其他人兼并掉的，千亿基本上是一个安全线。

　　张宏伟进一步表示，大多数企业一方面通过自身内生式增长，另外通过合作开发小股操盘等形式能够比较快速地实现目标。

　　“房地产+”微利

　　近年来，房企纷纷在主业之外开辟新赛道，汽车、金融、文旅等正成为热门选项备受青睐，绿地香港也不例外，但梳理可发现，其积极布局的“房地产+”战略似乎并未取得令人满意的成果。

　　据绿地香港官网信息，作为绿地集团唯一境外上市房地产平台及品牌展示的国际窗口，官网显示“公司业务”列表中有“地产开发”与“房地产+”两项，根据官网显示，后者包括医康养、文商旅、科技创新、物业服务四类。

　　今年5月6日，绿地香港与盛开体育在上海召开新闻发布会，双方签订为期三年的战略合作协议，以“黄山绿地太平湖项目”为起点，引入美巡赛等，打造体育小镇项目。而早在2017年8月，其曾以11.4亿元获得广东佛山面积超千亩的文旅特色小镇项目。

　　此外，为了实施健康中国战略，绿地香港也将康养产业作为未来的重要发力点。相关信息显示，绿地香港康养产业目前有包括复合型国际康养旅居示范基地、康养国际社区莫朗福克斯庄园等在内的三条产品线。2018年3月12日，绿地香港在上海正式发布医康养产业发展战略，聚焦医康养产业。而绿地香港早在2017年6月即与云南省昆明市签署了“绿地春城·滇池国际健康示范城项目”合作协议，谋求发展大健康医疗及旅游产业。

　　卢文曦告诉记者，目前很多房企都在进行多元化布局，其表示，房企肯定要想办法进行一些多元化的经营，在试错的过程当中，去寻找是不是有其他多元化经营的机会，包括文旅养老等等，本身也是一个未来有潜力的市场，“所以你提前布局的话，可能会比别人找到先行的一些优势”。

　　张宏伟认为房企多元化布局有两个方面原因，其一，“是公司业务转型方向的考量，另外也是通过这种方式来去布局，来去拿地、勾地的一个非常重要的策略。”

　　事实上，尽管绿地香港积极布局“房地产+”战略，文旅项目开发周期长、短期难以盈利也已成为行业共识。从绿地香港业绩报告可看出，新兴业务还未贡献收益。

　　绿地香港2018年度报告显示，从收益分析来看，2018年绿地香港物业销售及建筑管理服务收入为148.31亿元，占整体收益的比重为96%；物业管理及其他服务的收益为4.27亿元，占比2.8%；酒店及相关服务的收益为1.35亿元，占比0.9%；物业租赁收入为0.51亿元，占比0.3%。

　　而根据绿地香港2017年度报告，物业销售收入占比96.5%；物业管理及其他相关服务收入占比2.4%，酒店及配套服务收入占比0.9%，物业租赁收入占比为0.2%。

　　随着近年来国家房地产政策的不断收紧，绿地香港将如何处理好项目产业发展和房地产化之间的关系？大手笔布局特色小镇和康养地产的背后，企业如何实现资金的快速周转？对于上述问题，绿地香港方面并未给出回复。

责任编辑：张国帅